COPROPIEDAD

      La constitución de la copropiedad.

Se constituye un sistema de copropiedad cuando lo establezca la ley o por voluntad de las partes. Si la ley no dice nada y las partes no han establecido nada nos basamos en la copropiedad ordinaria.

En cuanto al objeto, va a recaer la copropiedad sobre un derecho que recaiga sobre una cosa o sobre un bien, es decir, la copropiedad no recae sobre el objeto recae sobre el derecho que se tiene sobre un bien.

      Los derechos de los copropietarios.

Los derechos van a ser: uso, disfrute y posesión.

La facultad de disponer es limitada El copropietario tiene la facultad dispositiva solo de su cuota. No pueden disponer íntegramente de todo el bien.

El uso de las facultades, los derechos y las cargas serán proporcionales a su cuota, por tanto el límite lo establece la cuota. Se puede pactar un reparto de derechos distintos al que corresponda por la cuota y un reparto de cargas y por otro lado el CC presume que las cuotas son a partes iguales entre los copropietarios (Art. 393CC).

Los 3 derechos o facultades que van a tener los propietarios:

         1. Uso.

Todos los copropietarios tienen derecho a usar el bien sobre el que recae la comunidad, aunque el bien sea indivisible. Esto plantea el problema de cómo se usa el mismo bien por varias personas a la vez.

El uso tiene que estar de acuerdo a la naturaleza del bien, es decir, el uso debe de ser adecuado. No se puede llevar a cabo un uso que perjudique al propio bien ni tampoco al interés de la comunidad y los  copropietarios no pueden impedir la facultad de uso que le corresponda al resto de copropietarios. Todo esto se regula en el art. 394 CC.

       2. Posesión.

Todos los copropietarios van a ser poseedores del bien sobre el que recae la comunidad. La posesión como hecho no puede reconocerse en dos personalidades distintas fuera de los casos de indivisión, el poseedor de una cosa solamente va a poder ser una persona (Art. 445 CC) pero ocurre que este artículo tiene una excepción en las situaciones de comunidad ordinaria, y es que los poseedores son todos los copropietarios posean materialmente el bien o no.

Esto plantea la situación en la que las actuaciones posesorias de uno de los copropietarios van a vincular a los restantes.

     3.Disfrute.

Esta facultad se regula en el art. 399 CC, del mismo modo que todo copropietario tiene derecho a usar el bien los rendimientos que genere ese bien pasarán a formar parte de la comunidad y serán dueños todos los copropietarios en proporción a su cuota salvo pacto en contrario.

Ha estas tres facultades se le podría añadir una 4. Que es el reconocimiento de un derecho de adquisición preferente, entre estos derechos se establece que cuando un copropietario vende su cuota a un tercero ajeno el resto de copropietarios tiene un derecho de adquisición preferente sobre esa parte que en concreto es un derecho de retracto. Este derecho es una facultad que deriva del hecho de ser copropietario pero no es una facultad de copropietario directa sobre la cosa. 

      Las obligaciones de los copropietarios:

Las obligaciones van a ser el pago de todas las cargas que haya que afrontar como propietarios del bien, en proporción a la cuota salvo pacto en contrario.

El problema en cuanto a las cargas que tienen que llevar a cabo los copropietarios es que los gastos pueden derivar de una asunción por parte de los copropietarios de ese tipo de gastos.

Para determinar que estas cargas la asuman los copropietarios tenemos que unir los gastos con el régimen de adopción y acuerdo.

          -   En primer lugar en relación con los gastos de conservación y mantenimiento:

El CC establece que los gastos de mantenimiento o conservación los tienen que abonar todos los copropietarios.

Los gastos de conservación los determinan los copropietarios, pero el juez puede establecerlo también. Esos gastos tienen que pagarlo todos los copropietarios y en relación a su cuota salvo pacto en contrario, en estos gastos necesarios se establecen para el pago una regulación especial, se dividen regulaciones internas y externas.

          -  En segundo lugar nos podemos encontrar con gastos de mejoras:

Estos son gastos que van a conllevar una mejoría en la cosa objeto de la copropiedad. No es un gasto necesario para la conservación pero no es un gasto de lujo. El gasto va a tener como contrapartida un disfrute real en el uso del bien. La solución que se da es que para acordar este tipo de gastos se requiere la mayoría.

          -  En tercer lugar encontramos los gastos de puro lujo o recreo:

Estos no aportan ningún tipo de beneficio ni utilidad, para este tipo de gastos el CC establece que se necesita el acuerdo unamide de todos los copropietarios y esta unanimidad también se necesita para hacer alteraciones en la cosa común.

El copropietario que no pueda pagar los gastos, puede liberarse del pago solamente en el caso de gastos necesarios o de mejoras, según el CC debe de renunciar a su cuota por lo cual deja de ser copropietario y esa cuota pasa a ser parte de los demás copropietarios.

       La extinción del régimen de comunidad.

Para que un supuesto de comunidad se extinga podemos establecer dos grandes grupos:

            A. CAUSAS GENERALES DE LOS DERECHOS REALES.

No plantea problemas: renuncia, prescripción, destrucción de las cosas sobre la que recae la comunidad.

            B. CASOS DE EXTINCION DE LA COPROPIEDAD EN LOS CUALES LA FINALIZACION DE ESTE REGIMEN ES POR UNA CAUSA PARTICULAR.

Encontramos 2 supuestos distintos:

1. La concentración; estaremos ante un supuesto de concentración cuando todas las cuotas recaen sobre la misma persona. 

2. La división de la cosa común (art. 400 y siguientes CC): En una situación de comunidad no están obligados los copropietarios  a permanecer en esa situación y pueden salirse cuando quieran.  Lo que ocurre es que habrá copropietarios que quieran romper el régimen de comunidad, el CC establece que los copropietarios pueden pedir la extinción de la comunidad pidiendo la división. Si cualquiera de los copropietarios ejercita la acción de división de la cosa común, se dividiría el bien en relación con las cuotas de cada copropietario y a cada uno se le entregaría la proporción, salvo pacto en contrario.

El problema que se puede plantear es que el bien sea indivisible; para este tipo de supuestos el cc da una solución económica, si materialmente el bien es indivisible, la división económica no se tiene que hacer obligatoriamente por terceras personas, los propios copropietarios pueden llevarlo a cabo (art. 402 CC), es decir, se puede solucionar extrajudicialmente si no habrá que recurrir a la vía judicial y se llevara a cabo mediante la venta del bien en subasta pública, una vez obtenido el dinero se repartirá en proporción a las cuotas a los copropietarios y se extinguirá el régimen de comunidad.

El segundo problema que plantea la división de la cosa común, se plantea con independencia de que el bien sea divisible o indivisible, es posible que a la hora de constituir la comunidad se haya pactado la indivisión del bien por tanto es posible que los copropietarios cuando constituyan el régimen acuerden que ninguno de ellos podrá ejercitar la acción de división de la cosa común.

Los pactos de indivisión son renunciables, el CC no contempla como derecho irrenunciable la facultad de la división de la cosa común.

Los pactos de indivisión para que sean válidos estarán sometidos a unos requisitos temporales, según el art. 400 CC estos requisitos son 2:

1. Hay que fijar un tiempo determinado

2. El plazo de duración no puede ser superior a 10 años.

El CC contempla que acordado el pacto de indivisión, si finaliza el periodo de duración se prorrogue. Serian plazos individuales e inferiores a 10 años.

Los pactos de indivisión pueden plantear distintos problemas: el pacto de indivisión tenga efecto erga omnes tiene que haber un mecanismo que de publicidad a ese pacto, esa publicidad la conseguimos con la  inscripción en el registro de la propiedad.